Zoals een naamloze vennootschap een (dagelijks) bestuurder heeft die haar vertegenwoordigt en de beslissingen van de algemene vergadering uitvoert, zo heeft ook de vereniging van medeëigenaars een syndicus die de vereniging vertegenwoordigt, het beheer uitoefent en de beslissingen van de algemene vergadering uitvoert. De functie van de syndicus bestaat erin om het permanent orgaan te zijn van de vereniging van medeëigenaars. Hij is dus de mandataris van deze vereniging.

Hoe wordt een syndicus aangeduid ?

De syndicus kan op drie manieren worden aangeduid :

• a. Hij kan met name aangeduid zijn in het reglement van medeëigendom. In dat geval neemt zijn opdracht hoedanook een einde bij de eerste algemene vergadering.
  Deze kan hem wel opnieuw benoemen.
  
• b. Is dit niet het geval, dan benoemt de eerste algemene vergadering een syndicus.
  
• c. Ook de vrederechter kan een syndicus benoemen en dit op verzoek van iedere medeëigenaar.

Benoemt de eerste algemene vergadering de syndicus, dan moet ook de duur van zijn opdracht vastgelegd worden volgens de bepalingen van het reglement van medeëigendom. Staat er in dit reglement niets omtrent de duur, dan is de algemene veragering min of meer vrij. Hoedanook, de syndicus kan maar voor maximaal 5 jaar aangesteld worden. Zijn opdracht kan nadien wel hernieuwd worden voor telkens dezelfde maximumtermijnen.

De taak en bevoegdheid van de syndicus.

De wetgever somt volgende taken op :

1. Als basisregel geldt dat de bevoegdheid van de syndicus in het reglement van medeëigendom omschreven moet zijn.
   
2. Ongeacht deze bevoegdheidstoekenning in dit reglement, moet hij hoedanook :
   
   ° de algemene vergadering bijeenroepen op de door het reglement van medeëigendom vastgestelde dagen of telkens als er dringend in het belang van de medeëigendom een beslissing moet worden genomen.
   ° de beslissingen van de algemene vergadering notuleren in het register bedoeld in artikel 577-10 § 3.
   ° de beslissingen uitvoeren en laten uitvoeren.
   ° alle bewarende maatregelen treffen en alle daden van voorlopig beheer stellen.
   ° het vermogen van de vereniging van medeëigenaars beheren.
   ° de vereniging van medeëigenaars, zowel in rechte als voor het beheer van de gemeenschappelijke zaken, vertegenwoordigen.
   ° de lijst van de schulden, bedoeld in artikel 577-11 § 1, overleggen binnen vijftien dagen, te rekenen van het verzoek van de notaris.
   ° aan elke persoon die het gebouw bewoont krachtens een persoonlijk of zakelijk recht, maar die in de algemene vergadering geen stemrecht heeft, de datum van de vergaderingen meedelen om hem in staat te stellen schriftelijk zijn vragen of opmerkingen m.b.t. de gemeenschappelijke gedeelten te formuleren. Deze zullen aan de vergadering worden meegedeeld.
   
   
   
3. Het is verboden dat de syndicus op een algemene vergadering optreedt als lasthebber van een medeëigenaar. De syndicus neemt niet deel aan de beraadslagingen in de A.V. en stemt niet over de hem toevertrouwde taak.
   
4. Hij moet zijn aanstelling in het gebouw bekendmaken, samen met nog andere gegevens.
   
5. De syndicus kan beslissen over de uitvoering van bepaalde werken aan de gemeenschappelijke delen. Indien het reglement van medeëigendom hierover niets specifieerde, dan lijkt het logisch dat dit zeker geldt voor dringende en noodzakelijke werken tot behoud of herstel van gemeenschappelijke delen. Hoe dringender het werk, hoe hoger de kostprijs van de werken waarover hijzelf mag beslissen.

Het ontslag en/of vervanging van de syndicus.

De vrederechter kan op verzoek van iedere belanghebbende de syndicus voor een bepaalde duur door een voorlopige syndicus vervangen. Dit kan het geval zijn indien de syndicus is verhinderd zijn taak uit te oefenen of in gebreke blijft. Een tijdelijke vervanging kan ook een oplossing zijn in het geval dat er een ernstige en blijvende onenigheid bestaat tusssen de syndicus en een niet-onbelangrijke groep van medeëigenaars.